Vender la Casa de la Herencia

Vender la Casa de la Herencia

Es muy frecuente encontrarse con la duda de cómo proceder cuando en una herencia o tras la ruptura de una pareja (se haya estado casado o no) somos copropietarios de algún inmueble, preguntándonos: ¿como vender la casa de la herencia o de la expareja?.

Ya expusimos en otro artículo como se administran este tipo de bienes, ahora lo que explicamos son los pasos a dar para extinguir esa situación.

Lo primero es dejar claro que el artículo 400 del Código Civil indica que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad.

  • Para entenderlo mejor, pongo el siguiente ejemplo: cuatro copropietarios, uno con el 51%, otro con el 29%, otro con el 19% y otro con el 1%.
  • Resulta que cualquier de ellos puede solicitar la extinción del condominio, es decir que el inmueble salga a subasta y tras su venta se le pague en proporción a su cuota, y sí efectivamente ello puede ser solicitado por el que tiene el 1%.

Es común creer que el procedimiento  está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero no, existe una Ley específica, llamada de Jurisdicción Voluntaria que lo regula (Ley 15/2015), en particular en sus artículos 108  a 111.

El procedimiento deberá plantearse ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda al domicilio en  que se encuentre el inmueble.

No es necesaria la intervención ni de abogado ni de procurador.

Se presentará un escrito  identificando al resto de copropietarios, acompañando documentos que demuestren el Derecho que se tiene sobre el bien (por lo general será una escritura de aceptación de herencia, un certificación del registro de la propiedad en la que se aparezca, etc), también se debe llevar una certificación registral de dominio y cargas.

Un elemento fundamental del procedimiento es el pliego de condiciones particulares, que se acompañará con la solicitud y en el que aparecerán recogidos como se debe celebrar la subasta y la valoración del inmueble.

Es fundamental que este pliego esté correctamente redactado pues en lo no establecido en él se acudirá a lo regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para las Subastas, con lo que ello supone, me explico.

  • La LEC respecto a las subastas no pone límites a la baja para proceder a la venta de inmuebles, con lo que el que inicia un procedimiento de extinción del condominio sin fijar límites respecto a cual será el valor mínimo aceptable se puede encontrar con que el inmueble le es adjudicado a un tercero por un valor irrisorio.
  • Esto se evita indicando al Juzgado un precio mínimo de venta y por debajo del cual no se producirá la enagenación, pudiendo incluso pedirse que las ofertas realizadas deban ser aprobadas antes de la adjudicación por el interesado.

En la solicitud también podrá pedirse que se acuerde la venta del bien o derecho por persona o entidad especializada. De estimarse procedente, el Secretario judicial acordará dicha venta con sujeción a lo establecido en al artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto sea compatible con las disposiciones de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

La publicidad y celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares.

Una vez celebrada la subasta el Secretario aprobará la adjudicación a favor dela mejor oferta, siempre claro que se cubra el tipo mínimo indicado en el pliego de condiciones.

De no haber oferta o habiéndola no cumpla los requisitos marcados, el expediente se archivara, pudiendo en cualquier caso las partes instar un nuevo procedimiento en el futuro.

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