Uso de Bienes Heredados

El Uso de Bienes Heredados

Es muy frecuente encontrarse con dudas sobre que se puede hacer o no con los bienes de una herencia (uso de bienes heredados), cuando los mismos han quedado en proindiviso, se tiene un porcentaje de la propiedad, entre varias personas, en particular cuando hablamos de inmuebles.

La pregunta suele ser: ¿ puedo echar a mi hermano de la casa de mis padres fallecidos?

Cada coheredero (copropietario) según el art. 394 del Código Civil “podrá  servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho“.

No puede por lo tanto hacerse un uso exclusivo por parte de ningún copropietario, como ocurriría cuando uno de ellos quiere residir en la casa, siendo esto solo posible cuando hay acuerdo del resto.

Se entenderá que el acuerdo respecto del uso ordinario que se da a dichos elementos se debe alcanzar no por unanimidad y si por mayoría de cuotas, ya que el Código Civil equipara esta situación a la de una comunidad y los artículos que la regulan hablan de mayoría para esa toma de decisiones.

 “Artículo 398

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.”

Como se puede leer, el articulo habla de mayorías, pero en su tercer párrafo prevé  que se puede acudir al amparo Judicial cuando ese acuerdo sea perjudicial para la propia comunidad, me explico:

Imagínese la casa de sus padres, habiendo tres hermanos herederos, uno con el 51% y los otros dos uno con el 24% y otro con el 25%.

En esta situación las mayoría respecto a la administración y disfrute del inmueble lo decidiría siempre el primer hermano, pudiendo por ejemplo acordar que la casa sera disfrutada por el mismo sin pagar renta alguna.

En esta situación cualquiera de los otros dos podía acudir al Juzgado para que acordase que dicha decisión perjudica los intereses de la comunidad, que se ha tomado en definitiva con abuso de derecho, pues se está disfrutando de un bien común sin sacarle rendimiento alguno.

Situación distinta es la que ocurre cuando uno de los herederos sin mayoría y sin consentimiento del resto se ha puesto a vivir en el piso del que es cotitular por herencia.

Ante esta situación el resto de copropietarios puede acudir al Juzgado solicitando se procede a su desahucio por precario (sin título, no tiene contrato) según recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero del año 2013.

La conclusión es que para el disfrute de los bienes de una herencia las decisiones se deben tomar por mayoría, quedan a salvo siempre los intereses de cualquier cotitular si lo acordado no beneficia a la comunidad en su conjunto.

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